物业招商流程：

　　1、商业项目部进行市场调研和目标客户分析分析;

　　2、确定招商对象;

　　3、确定经营模式：投资经营;委托经营;租赁经营;直接经营;虚拟经营;

　　4、制定招商优惠策略;

　　5、商业项目部进行客户招商月计划实施; 6、招商主管制定客户招商周计划;

　　7、客户管理员对客户信息归档完善、招商资料准备就绪; 8、招商主管进行目标客户开发、拜访、接洽; 9、商业项目部进行客户分类、确定重点;

　　10、商业项目部安排客户与开发商初步洽谈填写招商租户登记表 11、商业项目部负责客户与开发商的沟通谈判;

12、开发商、客户双方确定合作对象、签定招商意向书、交纳定金; 13、商业项目部、开发商与客户沟通、谈判、方案修改与认可; 

13、开发商、客户双方正式签定招商协议;

　　物业招商招商的战略、策略与计:

　　今天是一个战略联盟的时代，是一个战略制胜的时代。一个企业在进行招商之前，必须确立招商的战略。

　　招商战略，必须依据企业的发展战略和目标、企业的经营策略(市场策略和营销策略)来确定。不同企业有不同的发展战略和目标，招商

　　战略是完全不同的，而不同的招商战略，招商的对象、目标和程序也是完全不同的。例如，一个在建的商业物业，在进行招商工作时，经

常可

　　以看到一些企业，由于对本企业发展战略和目标没有一个清晰的思路，所以开始招商后具有很大的盲从性，经常会从房地产开发商变成了

商业

　　经营者，这期间除了一部分客观的原因外，企业的发展战略不清晰是一个重要的原因。所谓企业发展战略不清晰，主要表现在对自己是房

地产

　　开发商还是商业经营者的战略定位不清晰，招商工作是“骑着毛驴走着瞧”。像商业物业这样的项目，如果是房地产开发商的战略定位，

招商

　　的首要对象是商业经营者，尤其是知名的商业企业，伴随商业经营者的进入，对商业的整体规划和设计，对商业经营模式的确定、对入驻

商家的引入必然是水到渠成的事;如果是商业经营者的战略定位，首先是商业业态的确定，然后是商业人才的招聘或商业合作伙伴的选择，再

其次是进行商业的规划和设计、商业模式的确定，最后是对入驻商家的招商。

　　招商策略，应该根据企业的经营策略来确定。不同的经营策略，对招商的区域范围、招商的目标客户、招商网络的选择是完全不同的。例如，对于招商区域范围的选择，一定要看区域市场的成熟度。这方面，麦当劳、肯德基的成功经验可以给国内企业一定的借鉴，麦当劳、肯德基在国内的扩张，实质是一种以特许加盟形式进行的品牌招商模式，它们对加盟企业的选择，有一整套的程序和标准，其中当地区域的消

费能力是一个重要的考核指标，因为市场存在的客观条件，是保证加盟企业生存和发展的必要条件，如果当地区域市场不够成熟，麦当劳、肯

德基则不会在该区域发展加盟企业。相对于国内的企业，动不动就全国布点，号称在几年之内发展几千家加盟企业的做法，麦当劳和肯德基从的角度看要成熟的多。

　　招商计划是招商策略的具体实施细则。它包括招商之前的准备内容，如管理团队的建立、市场调查、市场分析、区域选择、目标市场定位、招商对象的基本条件的决策、产品或服务价格的确定和广告诉求的策划等;招商之中的具体操作内容，如招商的目标、商务洽谈的程序、客户的沟通记录与拜访计划、标准合同的设计、招商资料的制作、广告与公关的推广计划、媒体的整合计划、展会的展示内容设计、论坛的

主题内容、招商的管理;招商的后期跟踪管理内容，如客户信用的管理、客户关心的维护、客户信息的沟通、招商内容的调整等。

　　物业招商方案：

　　以商业物业招商地产招商方案为例子

　　20世纪90年代开始，百货业的建设促成了商业投资的热点。90年代末期，兴起了大型超市和大卖场，此后，商业街项目纷纷上马。近几年来，又掀起了购物中心的建设热潮。

　　从客观要求看，商业资本高速圈地以求更大市场份额，刺激了商业地产的蓬勃兴起。新兴商圈在各大城市风起云涌，一个个商业神话被刻

　　画得如此深刻。由物质需求拉动的商品供应也正依循行业细分、市场细分的商业法则改变着全国商品市场，庞大的资金流、物流、人流在

各类

　　商业地产中进行集散，城市化的宏观政策也促使原有自发性商圈按自身发展规律加速向机制调控性商圈进行过渡。机会与风险并存，商业

合理

　　化将是摆在新兴商圈面前的一道课题，招商的成功与否直接影响到项目的成活，能否使用有效的招商策略则成为成功招商的基石。

招商策略是指科学的利用各种有效的招商手段形成组合，对目标市场进行持续性公关，从而达到商业规划合理、商业优化进驻的目的。 

1、主力商户优先招商

商业物业是商店群的集合体，是多个零售商店汇集的商业经营场所，但是，不同的零售商店在商业物业里的地位和作用不尽相同。主力商户、半主力商户主要包括百货商店、超级市场、大型专业店等，是商业物业吸引客源的锚固点，对商业物业的商业经营活动会产生较大的影响，在商业物业里处于核心地位。

　　在进行招商时，应对主力商户、半主力商户采取优先招商的策略。一方面，主力商户、半主力商店的招商谈判通常需要一个较长的时间，

　　需要应付繁琐的拉锯式谈判。另一方面，不同的主力商户、半主力商店对商店的建筑规模、建筑结构会有不同的要求，提前招商确定主力商户、半主力商店，有利于商业物业的施工建设，避免建筑物以后的翻修改动，节省建设成本。因此，对商业物业的主力商户、半主力商店应优先招商，并在商业物业施工建设以前，就开展对主力商户、半主力商户的招商活动。 

2、品牌商户带动招商

　　大型知名品牌的主力商户可以为商业物业带来大量的商业人流，创造良好的商业氛围，从而增强其他商业经营的信心，促进商业物业的招

　　商;而每个零售行业的龙头商家、品牌商家都是行业内经营的典范和楷模，他们的行为活动对行业内其他商家的经营会产生较大的影响，对行业内其他商家具有重要的带动效应。

　　商业物业可以通过采取各种优惠措施，重点引入知名的主力商户、行业的品牌商户进场经营，以带动促进对其他商户的招商。在商业物业

　　的招商广告宣传活动中，可以将引入的品牌商家作为一个重要的卖点信息，传达给其他的目标商户，以刺激其他目标商户的经营需求，促

进商业物业的招商。 

3、广告招商

　　广告招商是指充分利用各种广告宣传媒体，将商业物业的特征、形象及市场机会等信息传达给目标商家，以促进商业物业的招商。广告招

　　商可在较大程度上推动商业物业的招商进程，是获取目标商家信息、创造招商高潮的重要手段。在公开招商时，为了推动商业物业的招商进程，创造招商的高潮，也可适当运用大众媒体进行广告招商活动。

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